界面新聞記者 | 王婷婷

上海最近又多了個熱門地標(biāo)，在上海吳江路和石門一路交叉口“停泊”的路易威登（LV）全新概念“路易號”，成為新晉網(wǎng)紅打卡地，路人紛紛駐足拍照。

7月3日，界面新聞實地探訪，興業(yè)太古匯“路易號”以19世紀(jì)硬箱歷史為靈感塑造的1600平方米巨輪造型，整合展覽、文創(chuàng)零售與主題咖啡的復(fù)合業(yè)態(tài)，是繼巴黎、紐約后，LV全球第三座以硬箱為靈感的藝術(shù)地標(biāo)。

“路易號” 于6月28日正式對公眾開放，界面新聞查詢發(fā)現(xiàn)，整個7月和8月，已無時段可預(yù)約，熱度與日俱增。7月3日中午，35℃的高溫并不能阻擋市民游客前來拍照參觀的熱情，現(xiàn)場依然排著很長的隊，等待進(jìn)入“船內(nèi)”。

“路易號”啟航，興業(yè)太古匯人流激增，也讓本就競爭激烈的南京西路商圈戰(zhàn)火再燃。老牌高端商業(yè)地標(biāo)恒隆廣場、憑借其獨特的石庫門建筑風(fēng)貌與高端定位的張園等，也不服輸，預(yù)備展開新一輪角逐。

?零售“卷”：南京西路開啟新一輪商戰(zhàn)

在上海商辦市場中，零售領(lǐng)域的競爭白熱化，“內(nèi)卷”程度不斷升級。尤其在今年二季度，上海商業(yè)前沿?zé)狳c圍繞“場景突破、IP爆發(fā)、樞紐進(jìn)化”持續(xù)發(fā)酵。

路易威登于興業(yè)太古匯啟幕“路易號”概念空間、泡泡瑪特旗下Labubu系列驅(qū)動品牌營收爆發(fā)，虹橋樞紐商業(yè)也加速升級，話梅虹橋機(jī)場店打造復(fù)古機(jī)艙式“旅行產(chǎn)品線實驗空間”，市場在激烈的競爭中不斷創(chuàng)新求變，展現(xiàn)出強(qiáng)大的市場活力。

在戴德梁行看來，今年上海商業(yè)市場進(jìn)入場景深耕期，一批特色購物中心以生態(tài)融合、主題破圈為核心，在非核心商圈及新城區(qū)域?qū)崿F(xiàn)差異化突圍。

典型項目聚焦體驗升維：如鑫耀·光環(huán)Live二期通過開放式街區(qū)、戶外體驗場景，打造徐匯西片區(qū)“多維度生活方式目的地”，精準(zhǔn)鎖定年輕消費群體；古華庭以新中式建筑為載體，融合古華公園生態(tài)資源，主打“甜蜜商圈”概念。

雖然如此，上海零售物業(yè)租賃指標(biāo)的復(fù)蘇節(jié)奏仍顯平緩。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，上海核心商圈平均租金為1877元/月/平方米，平均出租率 94.71%，整體表現(xiàn)與去年持平。

其中，徐家匯、陸家嘴商圈憑借成熟商業(yè)生態(tài)，表現(xiàn)相對突出。核心商圈從存量、新增供應(yīng)、空置率、凈吸納量等指標(biāo)都遠(yuǎn)低于非核心商圈，核心商圈目前需求疲軟，而非核心商圈的需求活躍。

南京西路作為上海商圈風(fēng)向標(biāo)，集聚了眾多高端商業(yè)項目，形成了強(qiáng)大的商業(yè)輻射力，但也正因如此，面臨著更為嚴(yán)峻的競爭壓力。

“路易號”不僅讓興業(yè)太古匯重回昔日熱度，更以高能級的創(chuàng)意概念空間，強(qiáng)勢提升南京西路的商業(yè)能級，塑造上海城市新地標(biāo)。

為了讓市場關(guān)注點聚焦興業(yè)太古匯，在“路易號”亮相當(dāng)天，興業(yè)太古匯還開放了“邂逅瀚海”藝術(shù)項目，項目邀請英國“關(guān)系美學(xué)”概念奠基人利亞姆·吉利克（Liam Gillick）、日本當(dāng)代藝術(shù)家竹川宣彰（Nobuaki Takekawa）及中國先鋒視覺藝術(shù)家陳天灼三位藝術(shù)家共同創(chuàng)作，同樣賺足了眼球。

“路易號”的出圈，興業(yè)太古匯“翻紅”，背后藏著太古地產(chǎn)更大的野心。太古地產(chǎn)零售業(yè)務(wù)董事韓置表示，“路易號”的成功落戶，是太古地產(chǎn)深耕南京西路東端商圈零售體驗升級的又一個重要里程碑，標(biāo)志著這個商圈向“全球頂級零售目的地”邁進(jìn)的關(guān)鍵一步。

韓置向界面新聞表示，太古地產(chǎn)不局限于單一的商業(yè)成功，而是致力于項目所在區(qū)域的整體社區(qū)營造。與興業(yè)太古匯僅一條街之隔的張園，也即將迎來新的節(jié)點。

“目前開業(yè)的西區(qū)只是它的第一期，僅占整個項目的三分之一，還有三分之二將從明年年中開始分階段開放。到明年年底，項目會連通地下三條地鐵線，這個區(qū)域的能級將再往上升一個級別。”韓置表示。

寸土寸金的南京西路一直是商業(yè)地產(chǎn)商必爭之地。這里既有梅龍鎮(zhèn)、中信泰富、恒隆廣場組成的“金三角”，還有越洋國際廣場、會德豐、東海廣場、嘉里中心等高端商業(yè)品牌。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“路易號”的入局，無疑會給周邊商業(yè)帶來壓力，其他商業(yè)項目必須加快創(chuàng)新，才能在競爭中不落下風(fēng)。

恒隆廣場也不愿熱度被掩蓋，同樣在6月26日宣布上海恒隆廣場擴(kuò)建項目的最新進(jìn)展。

恒隆地產(chǎn)宣布，上海恒隆廣場的擴(kuò)建部分順利封頂，擴(kuò)建部分的低層獨立建筑將為上海恒隆廣場綜合體新增約3080平方米的地面樓面面積，使可租賃零售面積增加13%。項目預(yù)計于2026年年中竣工，并于同年下半年正式開幕。

通過此次擴(kuò)建，上海恒隆廣場可進(jìn)一步滿足消費者對個性化以及卓越體驗日益精致的追求，并引入全新的零售及餐飲概念、健康生活與格調(diào)品味，以及活動空間，不斷加強(qiáng)其作為頂尖生活方式目的地的吸引力。

另一邊，梅龍鎮(zhèn)廣場正在如火如荼地改造中。最新改造方案顯示，梅龍鎮(zhèn)廣場將保持建筑高度和輪廓基本不變，僅外立面材質(zhì)進(jìn)行調(diào)整改造，結(jié)構(gòu)補(bǔ)強(qiáng)，對內(nèi)部功能進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，并減少商業(yè)面積，擴(kuò)充酒店、辦公等使用空間，預(yù)計于2026年重新亮相。

接下來，隨著“路易號”熱度延續(xù)、張園二期啟幕及恒隆廣場擴(kuò)建項目入市，將驅(qū)動南京西路商業(yè)版圖深度重構(gòu)，市場洗牌加速。

辦公“難”：低租金高供應(yīng)分化明顯

與零售市場活力與熱度齊聚形成對比的辦公市場，則顯得“沉悶”了些。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年二季度，上海甲級寫字樓市場呈現(xiàn)量價繼續(xù)承壓。

數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，上海寫字樓凈吸納量僅8.53萬平方米，環(huán)比、同比分別下滑18.4%與67.6%。受新增供應(yīng)沖擊，市場空置率持續(xù)攀升，至季度末達(dá)23.6%；甲級寫字樓平均租金承壓下行，降至6.99元/平方米/天，環(huán)比跌幅1.9%。

租金下行的同時，供應(yīng)仍在持續(xù)增加。今年二季度，上海迎來4個新項目集中入市，為市場注入約24萬平方米新增供應(yīng)，核心商圈與新興商圈各占2席。

具體為浦東竹園板塊的“世紀(jì)財富廣場”、長寧核心板塊的“AFA上海融僑中心”、浦東洋涇板塊的“恒基新岸商業(yè)中心”、閔行莘莊板塊的“天薈云洲”，集中入市進(jìn)一步加劇市場競爭壓力。

供應(yīng)不缺，不少項目開始采取“以價換量”策略。戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英認(rèn)為，當(dāng)前寫字樓市場正處于租戶租賃結(jié)構(gòu)調(diào)整的階段，租戶會注重項目的性價比，挑更好地段更好配套的項目。

更重要的是，下半年上海甲級寫字樓市場供應(yīng)壓力依然不小。據(jù)界面新聞了解，預(yù)計今年三四季度將有約百萬方新增供應(yīng)涌入市場，徐匯濱江供應(yīng)量達(dá)25萬平方米，浦東前灘、長寧核心及普陀等區(qū)域也均超過10萬平方米。

“在此背景下，區(qū)域競爭將愈發(fā)激烈，租金下行壓力持續(xù)，市場分化格局進(jìn)一步加劇。”魏超英表示，當(dāng)前上海寫字樓市場也處于深度調(diào)整與結(jié)構(gòu)性重塑階段，區(qū)域分化趨勢將愈發(fā)顯著。

在此形勢下，上海直面壓力，從供需兩端入手，積極破局。

近兩年，依舊是搬遷需求主導(dǎo)寫字樓租賃市場，新租和擴(kuò)租需求有限。因此，上海政府近期陸續(xù)印發(fā)了若干措施，提出要梯度培育創(chuàng)新型企業(yè)，促進(jìn)專精特新中小企業(yè)發(fā)展壯大；引導(dǎo)保障民營企業(yè)發(fā)展；推動本市產(chǎn)業(yè)深度轉(zhuǎn)型升級，完善產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金保障等等。

如今，企業(yè)降本增效已成新常態(tài)，利好政策有望為市場帶來新的機(jī)遇。

控制寫字樓供應(yīng)也很關(guān)鍵。今年3月17日，上海市人民政府辦公廳印發(fā)《上海市促進(jìn)服務(wù)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展若干措施》的通知。其中明確支持，在一定年限內(nèi)，支持符合條件的存量低效商業(yè)、商務(wù)樓宇用途轉(zhuǎn)換為酒店。

此外，上海也通過調(diào)整地塊性質(zhì)減少商辦供應(yīng)。

6月初，徐匯發(fā)布《上海市徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)XHPO-0001單元控制性詳細(xì)規(guī)劃F2A、F2B等街坊局部調(diào)整公眾參與草案》。其中，華涇華之門的一幢150米超高層辦公用地，變更為120米商辦商業(yè)混合用地。

在此之前，4月份虹口也發(fā)布《關(guān)于虹口區(qū)北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃hk314、hk315、hk319街坊局部調(diào)整初步成果的公示》，對北外灘地區(qū)hk314、hk315、hk319街坊局部調(diào)整初步成果進(jìn)行公示。其中，315街坊的hk315-08地塊原來規(guī)劃的220米地標(biāo)被取消。

這些舉措將有效平衡市場供需，為上海商辦市場在挑戰(zhàn)中開辟出新的發(fā)展路徑。

另外，隨著市場信心的逐步恢復(fù)，下行趨勢有望趨緩，部分核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓也或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)回升。